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时光倒流回10年前,你会不会买房?

   日期:2019-10-21     来源:知道传媒    作者:买房80后    浏览:31    评论:0    
核心提示:时光倒流回10年前,你会不会毅然决然选择买房?我相信哪怕是身边所有人都拦着,你也会义无反顾赌上所有身家性命往楼市里冲,能买
 时光倒流回10年前,你会不会毅然决然选择买房?

我相信哪怕是身边所有人都拦着,你也会义无反顾赌上所有身家性命往楼市里冲,能买多少买多少,能贷款多少贷多少,把杠杆用到极致,且一定会往这十年房价涨幅最大的城市里买。因为提前知道答案了,再执拗不买房,那岂不是和财富过意不去?

但人无前后眼,即便过去有太多遗憾,也只能空自嗟叹,时光不可能倒流,我们走过的路每一步都要自己承担。



10年前很多人没买房,可能是种种原因导致的,其中最大的原因个人认为是,大家都很理性,面对用来居住的房地产,所有人都笃定未来房价不会太离谱,加之很多人那时也有居住的地方,更觉得没有必要逼着自己去做按揭贷款透支未来的事情。房子够住就行,想住更大的房子,慢慢攒够了钱再换。

无数人用理性和善意看待楼市和房价,但是最后却被现实教训得体无完肤,短短十年时间,房价涨幅惊天动魄,那些原本拿着三成首付的刚需再也没有机会走进银行的个贷部门。我以真心向明月,奈何明月照沟渠。

房价保持不变不可怕,怕的是一直不断持续增长下去,特别是其增长的幅度远远高于我们收入的增长幅度。

但现实偏偏逆向发展,工资性收入涨幅缓慢进行,但是房价却毫不客气地猛增。尤其是过去三四年间,房价涨幅远远甩开了普罗大众的工资涨幅,很多人3年前拿着四五十万还可以在众多二线城市随便选择一套不错的好房子,但是放在今天,即便是在四五线城市可供选择的余地也不多了。段子里“年初不买房一年又白忙”的调侃扎扎实实地成为了现实。即便如此,刚需也总是最受伤害,掏空几代人好不容易凑够了首付款,开发商设置了门槛,扯高气扬地要求“全款一把付”,拿着三成首付的刚需无奈只能望房兴叹。

高房价的弊端罄竹难书,我就不长篇大论地批判了,过去的已经过去,惋惜、嗟叹都无济于事,时间不会停下来等任何人,我们还是要向前看,未来的人生路还很漫长,过去错过或做错了选择,未来看清趋势,做对选择还能加以弥补,怕就怕很多人错过了之后一直错下去,那就彻底悲剧了。
 时光倒流回10年前,你会不会买房?
为什么要买房?如果时间倒退10年,你最想做的事是什么?

关于这个问题,有人做过调查,其中排名非常靠前的答案就有买房。

那么为什么很多人选择买房呢?

没有一套房子,在这个城市待的再久,也还是一万个没有安全感和无穷无尽的奋斗,就像一场恋爱,你没有进入她的身体,她总归还不属于你。

不买房,当然可以,把钱存到银行,然后银行再把钱放出去,让一部分人买房。然后你租的房子就是那部分人借你钱买来的,然后你用自己赚的钱,替他们还着月供。这个社会里,房东就是大爷,一言不合就可能涨房租,想住下去就多掏钱,不接受就打包走人。

以前我还觉得,不就是有几套房嘛,有啥好嘚瑟的。可真的等到有一天拉着行李无处可去的时候,你才会发现其实有些话很有道理。你说你想买房,看看你工资上涨的速度吧,真的很难跑得赢房价。对,就是这么现实。

是不是会有人是哭着在看这篇文章?

十年奋斗赶不上房价升天,还白白搭进去了十年青春!

当然也不能全怪他傻,回头再看,这些年来狂奔的房价,实在太过逆天!

那么下一个十年你又会做出怎样的选择呢?是趁现在市场刚刚稳定下来“咬牙买房”,还是捂住钱包“继续等待”更好的时机呢?或者我们换个说法,未来10年,房子到底是“金价”还是“葱价”呢?


如果房地产市场是在完全的市场经济条件下,各项政策都很稳定,持有一个不动产来对冲通胀风险的做法是特别对的。然而,如果相关政策变化比较快,比如,你持有一套房产,过一阵不让交易了,既不让涨价也不能降价。前一阵就有城市出政策,房子降价的幅度不能超过 5%,这种政策来了,持有这个房子就没意义了。资产如果没有流动性,就不是一个好的资产,好的资产要有流动性,要能增值。“所以如果是我,有「多余」的房子,除了自己住以外的第二套,甚至第三套房,我就卖了,换成别的资产,流动性大的资产。”

你买房自住,别人买房放骨灰
你买房自住,别人买房放骨灰 

原本我以为买房自住,

这本身就是一件很困难的事情了;

可我万万没想到,别人却买来放骨灰盒。

墓地远比房子贵,这已经成为当下不争的事实。

上周清明节的时候,我姨妈和我吐槽了她闺蜜买墓地的操作。

在上海永福园陵那里,给先人买了一块风水墓地,

据说是块高档次的墓穴,一平方不到的地方,标价30万。

而在同个地段的骨灰楼,价格也不菲,一个也要上万的价位。

不过比起墓穴,那价格实在是低廉到不足为提。

但她闺蜜咬咬牙,说是再怎么辛苦,也得让先人入土为安。

东拼西凑,愣是给先人买了块毛坯墓地。

然后再购买一些收费项目:维护、刻字、刻框、瓷像、落葬、墓穴证书等等,

前前后后花了30多万,这对于一个工薪家庭来说,绝不是一笔小钱。

况且那个墓穴使用期间还不到20年而已。


我想起了之前看的电影《姨妈的后现代生活》,

斯琴高娃饰演的叶如棠说:“投资墓地,这就是期货啊。”

她认为,投资墓地等同于炒期货,“是后朝阳产业。”

就是有像叶如棠这样的人在疯炒墓地,

导致我们这些普通人真的是“死不起”了,

真没想到,我们一辈子努力,成为房奴,卡奴,

到最后,还要成为墓奴,真是想想好悲哀。

还不如,找个野地里把骨灰当肥料,

埋到树下就好。

省钱省心省事,还绿色环保。

房子的未来趋势

在中国房子未来还有上涨空间吗?

已经过了什么人怎么买房都可以赚钱的时代,我们相信95%的房子都不赚钱,只有买到一线城市和强二线城市核心区域内的5%的优质房产,才可以在后房产时代赚到钱,未来10几年房子优质房产,依然在红利期内。粤港澳大湾区的房价上涨周期可能更为长久。

用吴晓波老师的话讲:“任何一个城市值不值得居住,房子值不值得投资”

房子值不值得投资要看4个年轻

1, 马路上有没有年轻的人

2, 有没有年轻的产业在城市里

3, 有没有热钱愿意过来投资

4, 有没有一个年轻心态的政府
房子的未来趋势

房子值不值得投资要看巨国效应

1, 一个音频10万人在听

2, 一个网络游戏(王者荣耀)2亿人在玩

3, 短视频日活量1.5个亿

4, 一件西装一年可以卖1.5亿件

5, 而且2018年末,中国城市化率59.58%,发达国家在70%以上,每年城市化进程1%,中国至少还有10几年的城市化进程,中国一线城市和强二线城市怎么会没有房地产


房地产发展未来会怎样?

房地产在人均GDP 8000美元以后,货币趋稳,2035年超过欧洲,未来15年还有大部分人进城,他们会从村镇→县城→三四线城市→一二线城市

未来中国会有15个一线城市

衡量一线城市的重要综合目标参考标准,人口(1千万以上),GDP(个人认为1万亿元),交通(八横八纵),高校(985,211的数量和比例),这些重要要因决定了城市的可发展原动力,其中,(北,上,广,深)为全球中心城市,成都,杭州,武汉,重庆,西安,郑州,南京,天津,青岛,厦门,沈阳是国家中心城市,个人觉得其中现阶段可持续发展前景最好的应该是成都,杭州,武汉,重庆,其次比较看好的是西安,郑州。


城市群(主要介绍5个,其中包括三个世界级城市群和两个国家级城市群)


1, 长三角城市群,崛起的世界第六大城市群,是由上海,江苏省和浙江省的大部分经济活跃地区构成,常住人口1.5亿人,占全国人口总量的11%。

2018年GDP总量17.9万亿,占全国GDP总量的19.8%,已经有6大城市跻身GDP万亿俱乐部,分别是上海,苏州,杭州,南京,无锡,宁波

是中国经济最具活力,城市层级结构最合理的城市群。

2, 珠三角城市群,是由(广州,深圳,珠海,佛山,东莞,惠州,中山,江门,肇庆,),2018年GDP总量8.1万亿,占全国9%,常住人口0.6亿人,占全国人口总量的6%。区域经济互补性强,和港澳相邻,粤港澳大湾区,区域发展潜力巨大。

3,京津翼城市群,是由北京,天津和河北省部分经济活跃区域。

2018年经济总量8.4万亿元,占全国经济总量9.3%,常住人口1.1亿人,占全国总人口8.1%,北京一家独大,区域发展不是很不均衡。

4, 成渝城市群,由重庆和四川省的省会成都以及省内大部分经济活跃区构成。

2018年经济总量5.8万亿,占全国经济总量6.4%,常住人口1亿,占全国7.2%,培育中国经济增长第四级,处于全国“两横三纵”城市化战略格局的交汇地带,战略地位突出,级具发展潜力。

5, 长江中游城市群:由武汉为中心(武汉,长沙,南昌),湖北,湖南,江西三省的经济活跃地区,中国面积最大的城市群。占全国总面积的3.4%,2018年经济总量8.3万亿,占全国9.2%,常住人口1.3亿人,占全国9.1%。长江中游城市群中心城市辐射能力较弱,没有压倒性的绝对核心城市,主要是夸三个省,产业结构不合理,第三产业比重低。


未来乡镇的房子值钱吗?房价走势会如何?

现在在乡镇投资也是很赚钱的,因为有些地区会被开发出来一些旅游景点,会带动当地的经济。那么,未来乡镇的房子值钱吗?未来乡镇房价走势会如何呢?


一、未来乡镇的房子值钱吗?

未来乡镇的房子值不值钱根据具体地段、周边环境而确定,如一、二线城市周边(乡村旅游开发的重点区域),或者少数民族集中居住区(投资的热点区域)等这几类区域都是有很大升值空间的。

不过现在乡镇也是不能随便建房,要买只能买别人的地基或老房子。买街边的房子还可以,未来20年内肯定会不错的发展。

二、未来乡镇房价走势会如何?

数据显示,2015年全国乡镇县城房价均在3000元左右,而到了2019年,这个数字已经上升到了6000元左右,短短4年间,已经有着两倍的涨幅。随着一二线城市楼市政策的加强,有越来越多的投资者,开始把目光放在了三四线城市和乡镇地区。

随着乡镇地区经济的发展,人口的回流,开始使得乡镇地区的住房需求大增。有市场人士表示,明年乡镇房价依然会呈上升的态势,主要原因有三个:首先,本轮房价上涨,有板块效应。先是一二线城市上涨,后是三四线城市,现在轮到了五六线小县城房价上涨,这主要是货币政策宽松,小县城房价有补涨的需求。再者,棚改货币化安置。就是国家发改委要求国开行给地方政府发放抵押贷款,而地方政府拿着大量资金都发放给也当地拆迁户,而当地拆迁户拿了现金支票后,就直接到附近去购置房产。

要知道,小县城房地产市场盘子很小,经不起拆迁户的需求入市,结果小县城房价一个子就窜了上来。最后,很多农民工到大城市去打工,他们看到了大城市的房价太贵,自己买不起,就决心在家乡附近的小县城里买上一套房产,这样把父母老小接到县城里居住,而强大的农民工返乡购房潮,使得小县城房价也扶摇直上,成为强手货。


未来10年楼市最真的6大趋势
 
对于未来10年中国房地产将发生哪些变化?有很多种观点和预测,但大多很空洞。

黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上的6大判断,尤其是从“结构性分析”和“预测量化”上,观点鲜明,逻辑有力,很有战略纵深感。


趋势1:房地产规模

未来10年逐步从17亿下降到10亿平米


今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降,这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下,趋势性的总量缩减。


我们回顾一下中国房地产这20年的总量是怎么增长的。


在1998年和1999年的时候,中国房地产一年新建房的交易销售量刚刚达到1亿平方米。随后从1998年到2008年,这10年里涨了6倍。


2007年的销售量本来已经到了差不多7亿平方米,

2008年全球金融危机发生了,中国房产交易量也下降萎缩到6亿平方米。

2012年前后,房地产交易量翻了一番,从6亿增长到12亿平方米。

2012年到2018年,又增加了5亿平方米达17亿平方米。



过去20年,中国房地产新房交易量差不多从1亿平方米增长到17亿平方米,翻了四番多。



那么,今后的十几年会怎么走?是保持17亿平米一年维持10多年,还是继续每5年、10年还要翻一番变成30亿平方米、34亿平方米?



我的判断是今后十几年,中国每年的房地产新房的交易量不仅不会总量增长翻番,相反还会每年小比例地有所萎缩,或者零增长、或者负增长。



十几年以后,每年房地产的新房销售交易量可能下降到10亿平方米以内,大体上减少40%的总量。



过去20年中国房地产交易总量之所以能翻四番,有四个原因:



一是城市化。过去20年里,中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点,城市化过程中城市人口扩张,不仅是农民工进城市,还包括小城市的人到中城市、大城市、超大城市,人口在城市之间迁徙。城市规模的扩大带动了房地产业的增长。

二是旧城拆迁改造。在城市扩大的同时,为了交通道路建设、商务集聚区的建设,而拆除一些工厂区、住宅区,各种因规划功能布局调整进行城市改造,也能产生较大的新房建设销售交易量。

三是住房质量。中国人造房子,80年代后,农村是砖瓦房,城市开始建造钢筋混凝土住房。砖瓦房一般15年到20年要重建。最初造的钢筋混凝土住房,由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差,到了30年基本上也要拆了重建。

四是人均住房面积增加。1990年中国人均住房面积只有6平方米;到2000年,城市人均住房面积也仅十几平方米,现在城市人均住房面积已达到50平方米。原来人均住房面积偏小,也会产生改善性的购房需求。

以上四方面因素,在今后十几年会逐渐淡出。


一是城市化率增长放慢,已接近拐点。在未来十几年将从现在的60%大致增长到70%,总之,城市化率的上升面临天花板现象,城市人口增速放缓,还要每年增长一点几个百分点是不可能的,城市化的人口红利会逐步淡出。


二是旧城改造总量减少。经过20年的城市改造,旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出,总量会大规模减少。


三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前,我国人均住房面积已经达到50平方米,困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有,但只是局部结构性的,而不是总体性的人均住房不够。


四是住房质量提高。2012年,住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准,把原来中国住宅商品房30年左右的安全标准提升到了至少70年,甚至100年。也就是说,老城市的折旧改造量会大量减少。


从以上四个趋势看,未来10几年长周期里,中国房地产每年铺天盖地的十六七亿平方米的新房竣工销售交易量,这个时代结束了。



今后十几年的房地产业发展趋势,不会是17亿、18亿、20亿、30亿平方米,而是逐渐萎缩,当然这个萎缩不会在一年里面大规模萎缩20%、30%,大体上有十几年的过程,逐步往下降。10几年后每年的竣工销售量下降到10亿平方米以下。



趋势2:未来10年房地产热点区域在哪?

中心城市+都市圈+城市群


总量萎缩后,房地产的热点、重点地区在哪里?


过去十几年的状态,不管是沿海发达地区,还是中西部地区;不管是大城市、还是小城市、区县城市,总之是全面开发,四面开花。


从现在开始,往后的十几年,房地产不会出现四面开花、东西南北中全面发热的状态,但是房地产还会有热点。


我们说的总量17亿平方米一年,以后可能变为一年15亿、12亿平方米。


这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。


第一个是中心城市。所谓中心城市,指除了省会城市之外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如,山东省除济南外,也有区域中心城市青岛;广东省除了广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈,城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。



大家可以关注现在近10个跨入1000万的超级大城市,他们都有十几年以后人口增长500万以上的可能。



只要人口增长了,城市住宅房地产就会跟上去。



如果已经是2000万以上的超级大城市,这个超级大城市自身的核心圈已经碰天花板了,它的发展将集中表现在大都市圈,大都市圈的辐射范围一般会有1.5—2万平方公里。



大都市圈里会有一些中小城市,这些中小城市,单独发展一般不构成热点,但一旦进入大都市圈发展,这些中小城市会加快发展。


房子的未来趋势
趋势3:未来10年房价判断

房价平均增长率将低于等于GDP的增长率(5%)

今后十几年,房价趋于稳定,既不会大涨,也不会大跌,房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。


全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元,2018年全国平均上涨到了8800元,大账上说的是翻了两番。如果当地比当地,那么不管是东部,还是西部,都翻了三番以上。


比如,成都2000年主城房价均价1000多元,2017年到了10000元以上,翻了三番多。北京、上海、深圳、广州、南京、杭州等热点的一线城市房价基本上翻了三番,涨了八倍,有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。


在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房,房价收入比是很高的,与世界比较来说是最高的。


过去十几年,中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势,都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。


支持这个状态的原因是什么呢?大体上有三条:



第一个原因,就是供求关系。过去二十年,中国房地产是供不应求的,人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程,强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求,就造成房价不断往上涨。


第二个原因,房价上升当然和货币有关,通货膨胀是货币现象。中国的M2从2004年、2005年开始,差不多有整整十几年左右两位数增长,一年百分之十几的增长率,有若干年份甚至百分之二十几的增长。


M2去哪里了?


我们M2在2019年6月份到了190多万亿,去年180多万亿。

而在2004年的时候,M2其实就是20多万亿。

也就是说十几年,M2涨了8倍!

这个钱出来当然会影响社会经济。被房地产吸收了一大块资金,房地产成了M2超出增长的一个吸收器,使得整个社会商品的物价指数增长平稳,但也自然导致房价出现了每三年、每五年翻一番的现象。


所以这些年房价上升,也是通货膨胀的现象!


第三个原因,一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响,当然也会受国际经济危机的冲击。中国经济增长的过程,会吸引外资投资或购买中国的房地产。


根据这个预测未来,在房地产供求关系方面,我们已经进入到尽管局部还会有供不应求,但总体来看,供不应求的时代结束了,已经进入到总量过剩的阶段。所以,供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。



从通货膨胀看,我国M2已经到了190万亿,会不会今后的10年M2再去翻两番?不可能!



这两年国家去杠杆、稳金融,已经做到了让M2的增长率大体上等于——GDP的增长率+物价指数。



这几年的GDP增长率百分之六点几,物价指数加两个点,所以M2在2017年、2018年都是八点几,今年1-6月份8.5,基本上是这样。



可以预判,今后十几年,M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数,保持均衡的增长。而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右。



房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率,大体上也不会超过GDP的增长率,一般会小于老百姓家庭收入的增长率。



总之,中国的城市化还在发展过程中,城市化率还有10%增长空间。



城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中。



中国土地价格,不存在大幅下跌的可能性

中国楼市房价,不会出现大幅度的往下坠落;

但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番的那种历史性现象。

今后十几年,房价会趋于平稳,既不大跌,也不大涨。



趋势4:未来10年房企数量

未来10年开发商数量会减少2\3以上



中国房地产有一个现象就是房地产商、房地产开发企业的数量是世界之最。



美国2018年50个洲的工商登记里,注册房地产开发的企业没有超过500个。中国有多少?根据2018年的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个,中国5亿多的城市户籍人口加3亿左右外来的农民工形成的八亿多城市常住人口,有9万多个房地产企业。



中国房地产商有三大特征:



第一,房地产企业杂、散、小。大到上万亿规模,小到几百万规模。

第二,层层叠叠。一个大房地产公司在某个省注册以后,要到各个省去开发,它会在二三十个省各注册一个省级开发公司。五大开发商不管是万科还是万达,几乎都有几百个子公司,层层叠叠。

第三,空壳公司多。9万多个房产企业中,规模排在前面15%的公司,去年的开发量在17亿平方米里占了85%。也就是,15%的企业解决了差不多14亿多平方米,剩下的近8万个企业只干了2亿多平方米,大量的空壳公司。空壳公司在不景气的时候是空壳,一到狂热的时候就是乱集资、乱炒地、乱发展。这种现象是过去十几年粗放型发展的一个结果。



今后十几年,基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势,房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。会减掉多少?我认为,至少会减掉三分之二,十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个。



在房地产的调整发展中,会从四个轨道上缩小。



第一个,房产企业收缩。超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩,可能会把房地产的投资集中到省会城市、大都市圈、城市群,特别是超级大城市中的人口从1000万向2000万发展的城市,不会再在全国铺天盖地铺摊子搞行政性的分布,会在层次上收缩,子、孙公司总量上萎缩。

第二个,工商年检注销。过去这些年,由于入市的时候门槛很低,入市不久即成空壳公司,工商年检的时候,又不退市注销,这是我们以前工商登记的一种状态。今后,年检通不过的就注销。

第三个,房产企业转行。相当一部分房地产商在市场规模缩小、一些城市房地产业务衰退的情况下,会主动转行。

第四个,收购兼并。



这四方面将构成房地产开发企业数量的大幅下降。



趋势5:负债率之变

未来10年开发商负债率将下降到50%以下



中国房地产开发商的高负债率也是世界一最。



中国9万多个房产商的总负债率,去年是84%。

中国前10位销售规模的房产商负债率也在81%。



整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式,净资本极低,像贸易公司、流通公司一样在周转。



表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。



首先是买地的钱,基本不靠自有资金,而是靠贷款融资。



买地的钱,银行信托后面堆着,10个亿的地价拍卖成20个亿,后面跟着的是银行的钱,所以开发商能把“地王”炒上去,不受自己有没有钱的束缚,敢把地价炒得翻一番。



地价炒得越高,开发商原有的储备地价值也越高,资产信用就更高,所以开发商对地价炒高,有恃无恐。



这是一个现象,就是买地靠融资、靠贷款。



开发贷可以来自于银行、来自于信托,当然也可以来自于企业发债,债券还是一个债务。一些信用差的小房产商,借不到银行、信托的钱,也发不了债,就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租。所谓售后回租,就是房产商把房子卖了回租,租赁出租费每年15%,相当于高息揽储,实际上是房产商借高利贷搞开发。



再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金。比如,房屋预售,房子刚打地基就收定金,楼盘还没封顶就卖预售房;施工过程让施工方带资垫资施工,形成施工欠款,整个开发过程就是一个透支欠款的过程。



正是以上三类这样的一个运转透支模式,形成了中国开发商80%多的负债率,开发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种成就。



透支欠帐中,银行贷款是正常利息,信托一般比银行利息高一倍,乱集资的话17—18%的利息,在这个情况下,房产商要把这个资金链上的利息怎么平衡呢?



卖楼花、拿定金、预售是不付利息的;还有一种就是让别人给你施工,让施工单位招投标的时候必须带资施工,不给利息。一个房产商可能负债里面有30%,甚至40%的钱是无息债务——房产商觉得赚了便宜。所有这种运行,在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候,房产商会赚很多的钱。



但是一旦逆周期发生,资金回笼不到位,资金链断了,高利息的负债会使他跳楼。很多房地产商出问题,出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候,这种情况就像地雷一样的一个个爆炸。



我们去看全世界房地产商都不是这样的。香港房地产算中国房地产的发源地,但是香港房地产企业平均负债率一般在30%左右,它同样卖楼花,同样跟银行贷款,但是它有更多的自有资本,自己赚的利润放在里面形成的净资产有60%、70%。



香港房地产商跑到内地来,是不是负债率变得很高呢?没有,整个香港房产商在内地的房地产法人,一般负债率也就在40%,没有出现我们所讲的80%。在这个意义上,我们房地产商要改变自己的行为。



在今后的十几年,新时代的房地产格局下,房地产企业高负债情况会发生根本的转变。



一是土地批租债务。买地的钱来源会得到管控,国家15年前就有制度,房产商买土地,土地批租的钱必须是自有资本,但是这十几年几乎都没有监管到位。只要管控到位,一般炒地皮的钱不让金融机构进入的话,土地批租的高负债率就会减少。



二是预售规范。房产生产到房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售,而不是刚打了一根桩就开始卖楼花,这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象会减少,房产商的债务率也会降低,透支的现象可以大大减少,对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。



三是经营模式转变。房地产开发从100%销售型开发转型为销售部分长租持有出租的模式时,也会出现资产负债率的降低。如果租赁型的企业不用资本的方式解决租赁,而是用长期贷款的高利息的方式来租赁,这边租赁的费用还不够还利息,资金链一断就会导致破产。如果租赁的资产采用了资本的形式,长期出租,租金又以REITs的方式参与直接融资,属于一种资本形态的运转,并且区别于商业银行贷款。这就解释了为什么香港有那么多的REITs企业。



由此可见,中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年得到彻底的改变,负债率一定会从80%降到50%以下,在40%-50%之间。



趋势6:土地供应模式

城市和农村的建设性用地资源调度占补平衡



我们过去供应土地东西南北中是逆向供应的,越是中小城市土地供应越宽松,但这些城市实际上的扩张需求又很低。我们有一种对城市规模的恐惧症,一般要求小城市离土不离乡。



在这个意义上,支持小城镇发展、中等城市发展,一到500万人口以上就开始限制,一到1000万人口以上就封顶了。



在这个意义上讲,土地供应的政策就出现了越是大城市、人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧,当然地价就高。



土地如果供不应求,地价就上升,一般楼面价是这个地方商品房价格的三分之一,如果楼面地价1万元∕平方米,这个房子造好后的一般价格必定是三四万一平方。所以要降低房价、控制房价,很重要的措施是要控制地价、降低地价,就要在高房价的地区增加城市土地的供应。



今后十几年按照房地产高质量转型的发展要求,在城市土地价位上会根据“产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走”的原则来供应土地。



这样走的过程,我们可以用一个形容词叫做“爬行盯住”。



走一步看一步,人口不是一步到位的,土地也不是一步到位的,但是土地可以预支一些,人口到了1000万给多少,人口到了2000万给多少,就是“爬行盯住”的过程。但是不再是中小城市宽松供地,大型城市紧俏供地的逆向调控,这样就不会出现西部一些小地方只有那么两三百万人,但是给了五六百平方公里的城市空间。



我们都知道一个人平均一万平方米,一百万人就是一百平方公里的城市,给多了就是浪费土地资源。在这个意义上,中西部中等小城市土地要给,也应该鼓励支持,但不能鼓励泡沫,不能鼓励成空心化的结果。



反过来,上面说的三种热点地区,土地当然要正向地给予积极的鼓励。有的城市现在都接近2000万人了,城市建成区面积才1000多平方公里,所以就会出现地价特别高。



深圳多划一点地



比如深圳,1980年才几十万人2亿GDP的时候就给2000平方公里,现在到了近2千万人2万多亿GDP了还是之前那些,显然供地不足,就要多划一点地给它。这是一个城市布局。



我相信今后十几年,中国城市会实现按规划、按人口、按产业需要精准的供应土地,从而避免城市因土地短缺造成畸高的地价、因土地短缺而造成产业发展束缚。



全世界的城市化过程都是农业耕地增加的过程,而中国这40年农村的耕地是不断地减少,许多中国经济专家或者行政管理人员都会认为城市化过程不可阻挡地会让耕地减少,所以城市化必须非常节约用地——这也是中国房地产发生过程中土地地价不断涨高的一个原因。



为什么世界各国两百年城市化过程没有出现农村耕地减少,反而增加了呢?那是因为任何人在农村一般除了耕地以外,都会占用建设性用地,农村每人一般会占用250-300平方米左右。因为城市是高楼大厦,各方面比较集约节约,所以城市的人口人均建设性用地、城市化用地是100平方米,这个不管是欧洲、美国、中国,都一样。



在这样的情况下,如果有1亿人进城,农村里面的建设性用地理论上可以减少250亿-300亿平方米,而城市里面需要扩大100亿平方米。在这样的过程中,一进一出扣抵后就会多出1万多平方公里的耕地。



从这个角度看,城市化过程当然是一个农村的耕地、整个国家的耕地增加的过程。



为什么中国这40年没出现这个状态呢?因为我们的农民是两头占地的,进城总要在工厂里工作,最终总要占地,人均100平方米是刚性的,所以我们有3亿多农民工在城里当然就增加了3万平方公里的城市化用地。但是农民进了城以后,在农村当地占用的建设性用地,人均300平方米土地并不退出,城里占100平方米,农村占300平方米,两头都占,这样就出现了中国城市化进程耕地只减不增的特殊现象。



中国的耕地大体上是世界可耕地的9%,我们的人口是世界的20%,人均耕地是全球人均耕地的40%,我们的土地供应是不够的。所以城市化发展中,耕地不能再减少,这是一个底线要守住。



这里面很重要的就是城市和农村的建设性用地资源调度占补平衡,如果城市征了1亿亩,农村的建设用地减少占用1亿亩,形成城乡之间建设用地增减挂钩、占补平衡,建设用地总量不变,总的耕地总量不变。

总之:大势所趋,

不要再幻想老家N线城市还有上涨空间,

更不要随意再加仓;

也不要再豪赌3-4线城市,去博一个暴涨机遇。

投核心城市,

投城市群,

投政治地位高的城市。

95%的地产人,

靠干新房生意,

熬不到退休!

 
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